マンションの売却にかかる税金や手数料などの費用は?

マンションの売却にかかる税金や手数料などの費用は?

離婚や、老後などを考えて住んでいるマンションを売却したいと考える人は毎年多く見られます。住んでいる不動産を売るにあたっては不動産会社などにまず相談することは必要ですが、他にも覚えておいたほうがいいことはたくさんあります。
 そのうちの一つが税金や手数料などといった出ていくお金についてです。不動産物件を売るときには、税金や手数料などは少なからずかかります。残念ながら、マンションなどの不動産を売ってから得た売却益をそのまま自分のものにすることはできない場合もあることを覚えておく必要があります。
 まず課税される対象としては、売買契約書に張り付けられる印紙に印紙税がかかります。ただ現在のところ、印紙税については軽減税率が適用されており税額については軽減されています。
 印紙税で軽減税率の対象となるのは不動産の譲渡に関連する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるものを対象にしています。そして、平成26年4月1日の時点から平成30年3月31日までの間に作成される契約書に軽減税率がかかり納税額が安くなっています。
 それから、家を売った時に得た利益には所得税がかかります。このタイプの所得税は譲渡所得と呼び、分離課税となっています。ですので、家を売って利益を得た時には例外なく課税される対象になることを留意します。
 譲渡所得の計算については、売却価格から購入価格・取得費・譲渡費用を合わせた金額を引いた値段が譲渡所得となります。売却価格というのは、家を売ったときの価格のことです。購入価格は、この場合はマンションを買った時の価格ですがこのうち減価償却費については控除するという決まりになっています。取得費は、取得する際に支払った仲介手数料や印紙税・不動産取得税などを加えた金額のことです。譲渡費用は家を売ったときに支払った仲介手数料や印紙税・抵当権抹消のための登記費用などを加えた金額のことを指します。
 上記で計算した金額が3千万円を超えた場合に、所得税が発生します。
 3千万円を支払わなければ税金は税法上では発生しないことになります。これは、売ろうとする物件が居住用の不動産の場合においては3千万円の特別控除という特例制度があるためです。ただし、これには売る予定の住宅に住むことがなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡するなどのいくつかの要件があることを留意します。居住用の不動産に10年以上住んでいる場合においては、軽減税率の特例が適用され節税することができます。ほかにも買い替えの特例などいくつかの制度がありますので、確認しておくことが大事です。
 譲渡所得の税率についてですが、これは不動産を所有する期間によって税率は変わってきます。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下に該当する場合を短期譲渡所得といいます。その場合にかかる税額は所得税の場合は課税譲渡所得に税率30%をかけた金額となり、住民税は課税譲渡所得に税率9%をかけた金額となっています。
 また、所有期間が5年を超えた場合に得た譲渡所得を長期譲渡所得といいます。この場合の税額は所得税が課税譲渡所得に税率15%をかけた金額となり、住民税は課税譲渡所得に税率5%をかけた金額となっています。
 不動産を10年以上所有した場合には軽減税率で計算します。その場合の税額は譲渡所得が6千万円以下の場合には、所得税が課税譲渡所得に税率10%をかけた金額となり住民税が課税譲渡所得に税率4%をかけた金額となります。譲渡所得が6千万円以上になった場合には、少し計算が複雑になります。この場合の所得税は課税譲渡所得から先に6千万円を引いた金額に税率15%をかけてから600万円を加えた金額となります。住民税については、課税譲渡所得から同じく先に6千万円を引いた金額に税率5%をかけてから240万円を加えた金額が課税金額となります。
 それから、不動産を購入時よりも安く売却してしまうという事態も当然想定されます。その場合には、税法上においては確定申告を行う必要はありません。ただ、確定申告をすることによって節税することができます。これは「譲渡損失の繰越控除制度」があるためです。
 譲渡損失の繰越控除制度では、4年間にわたって税金が戻って来ます。この制度は利用しない手はないといえますので、家を売って損失を出してしまっても確定申告を行うようにしたほうがお得といえます。自分の家が寝下がった分については、この制度を使って少しでも取り戻すようにしておいたほうが良いと言えるでしょう。
 マンション物件の査定金額については、依頼する不動産会社によっておよそ10%ほど開きがありますので単独で依頼するのは損しやすいです。できるだけ複数の不動産会社から一括で見積もりをとっておいたほうがお得といえます。
 そのほか、分からないことや悩み事などについては自分ひとりで悩まずに信頼できる不動産会社や税理士の人などに相談しておいたほうが良いでしょう。