マンションを売却する時の3つの媒介契約を理解しましょう

マンションを売却する時の3つの媒介契約を理解しましょう

マンションを売るにあたって、あらかじめ親戚や友人などの手近な売却先が決まっていればよいのですが、ふつうはそれほど都合よく売却先が見つかるということはないものです。そこで、不動産の販売や買い取りを専門にしている不動産会社に相談をして、対象物件についての媒介契約を結ぶことになるのが一般的であるといえます。
この媒介契約というのは、契約をした不動産会社が、マンションの持ち主である本人と、買い取り希望者との間の橋渡し、仲介を行うという内容のものを指しています。実際に不動産会社がどのような仕事をしてくれるのかといえば、物件の立地や状態をもとにして適正な価格を査定したり、チラシやインターネット上のホームページなどで売却情報を全国に紹介したり、買い取り希望者を現地に案内して内覧をさせたり、売り主と買い主との間の売買契約に必要な書類を作成したりといった、単なる橋渡し以上のことがらとなりますので、実質的には売り主本人に代わって、ほぼすべての手続きを引き受けてもらっているものと考えてもよいでしょう。
このように、マンションを売るときに特定の不動産会社と媒介契約を結ぶようにすれば、手間が省略できてたいへん便利といえるのですが、実はこうした契約には、宅地建物取引業法をはじめとする法令の規定によって、いくつかの種類が決まっています。そのなかでも、一般媒介契約とよばれるものは、すべての基本となる契約であり、不動産会社に仲介を依頼するものの、それは特定の一社だけではなく、複数の会社と締結をしてもよいという内容のものです。もちろん、不動産会社ではなく、売り主本人が直接的に買い取り希望者を見つけてきて売買契約を結ぶことになってもかまいません。
ただし、こうした形態による契約の場合、物件の宣伝をしたとしても、かならずしも自社の利益につながるとは限らず、有力な買い取り希望者を見つけてきた他社の利益になってしまう可能性があることから、契約した不動産会社としてもモチベーションがあがらず、サービスの水準も低くとどまってしまいがちであるといわれています。そこで、こうした形態が適するのは、売り出しをかけたマンションがかなりの人気物件であることが見込まれていて、積極的に複数の不動産会社に競争をさせたほうが望ましい場合や、複数の不動産会社に依頼をすることによって広告宣伝の機会を増やしたいと考える場合などに限定されるといえます。
また、専任媒介契約とよばれるものは、複数の不動産会社ではなく、ひとつの不動産会社にだけ、仲介を依頼する場合の契約を指しています。この形態の場合には、レインズといって、全国の不動産会社がインターネットを通じて閲覧できる不動産の売却情報サービスに登録されることになりますので、買い取り希望者を特定の地域だけではなく、全国から募集することが可能となります。2週間に1回以上の割合で、不動産会社から売り主に対して状況報告の義務があるというのも特徴ですので、サービスの水準としては、必然的に高くなっているということができます。また、不動産会社ではなく、売り主が買い取り希望者を見つけることもやはり可能となっています。
さらに、専属専任媒介契約とよばれるものもあり、こちらも複数の不動産会社ではなく、ただ一社だけに仲介を依頼する場合の契約ですが、前出のものよりもさらにサービスの水準が高い契約内容であるといえます。この場合には、レインズへの登録はもちろんのこと、売り主への状況報告の義務についても、1週間に1回以上という頻度になりますので、売り主にとってみれば、状況をつぶさに判断して、自己の希望などを不動産会社に逐一伝えることが可能となっているわけです。ただし、そのかわりとして、売り主本人が買い取り希望者を見つけたとしても、勝手に売買契約を結んでしまうことはできず、かならず仲介を依頼している不動産会社にいったん紹介して、不動産会社を経由した取引しかできないという拘束があります。
このように、専任媒介、あるいは専属専任媒介の形態では、複数の不動産会社に依頼ができないなどの条件的な制約がありますが、サービスの水準としてはかなり手厚くなっているため、宣伝などを強力に行わないとなかなか売れそうにないようなマンションの場合には、不動産会社の力量によって、大きな効果を発揮できる場合があるのです。こうした制約のひとつとして、契約の有効期間はともに3か月以内にしなければならないということも決められていて、特定の不動産会社が長期にわたって独占するのではなく、できるだけ早く効率的に売却の手続きが進むように、あらかじめ法令のなかでも配慮されています。
以上のように、一見すると同じ契約ではあっても、法令による種類がありますので、それぞれの特徴を知るとともに、見積もりを事前に要求するなどして予算的な面での確認もした上で、適当なものを選択するのがよいといえます。こうしたちょっとした選択が、マンションをより高く売るという目的の上で、重要な役割を果たすこともあるわけです。