マンション売却時に、残った住宅ローンはどうすれば良いか?

マンション売却時に、残った住宅ローンはどうすれば良いか?

これまで住んでいたマンションをなんらかの都合によって売りに出す場合、逆に買い手側からすれば、売り主がその物件の完全な所有権をもっているかどうかを確認してからでないと、安心して取引はできないという心理がはたらくことについても、あらためて考えておかなければならないといえます。
通常、サラリーマンの年間の給料の何倍もするマンションのような高額な不動産というのは、自己資金だけで購入できることはまれですので、銀行や信用金庫などの金融機関で住宅ローンを組んだ上で、自己資金とあわせて購入費を捻出するということが多いものです。住宅ローンを組んだ場合には、毎月少しずつローンの残金を金融機関に返済するというのが約束事となりますが、場合によっては無断で滞納してしまったり、なにかと理由をつけて支払いを拒否してしまうような人がいないとも限りません。そこで、金融機関ではローンの契約にあわせて対象物件に抵当権を設定することで、もしも返済がとどこおってしまった場合には、いつでも裁判所での手続きをした上で競売などの手段によって債権の回収ができるような状態にして、貸し倒れのリスクを防いでいるのです。
したがって、もしも売り出し中のマンションに住宅ローンの残債があり、金融機関の抵当権がいまだに残ってしまっている場合には、買い主がせっかく売買契約を結んで購入したとしても、あとから金融機関が抵当権を行使して差し押さえをしてしまいかねないというリスクがあります。そのため、住宅ローンの残っているマンションを売却するのであれば、まずは金融機関に抵当権をはずしてもらう必要があり、そうしなければ募集をしたところで買い手はつかないものと考えたほうがよいといえます。
この場合の抵当権をはずしてもらうための条件としては、残りの金額を一括して金融機関に現金で返済するということが基本となります。抵当権は貸し倒れを防ぐためのものであって、お金さえ返済をしてしまえば、金融機関としても抵当権をそのままにしておく理由がなくなりますので、抵当権の解除書類を交付してくれるはずです。もっとも、銀行などの金融機関は必要な書類を交付してくれるだけですので、登記簿に記載されている抵当権の表示を抹消するにあたっては、借りていた本人が法務局で抵当権抹消登記の申請をしなければなりません。この場合、司法書士のような法律の専門家に依頼をしたほうがスムーズですが、司法書士報酬や登録免許税などの費用については、金融機関はいっさい関知しませんので、自己負担というかたちになります。
しかし、こうした一括返済が基本であるとはいっても、実際にはお金に困ってマイホームを売るという場合も想定されますので、都合よく残債を一括して返済できるとは限らないものです。そこで、ローンの残債をどうするかということについては、自己資金で一括して現金で支払うという方法のほかにも、いくつかの方法が残されています。
たとえば、いままで住んでいたマンションにかわって新しいマイホームを建てるか、あるいは中古で購入するというのであれば、買い替えローンを新しく組んで、そこに以前の残債も含めてしまうという方法があります。このような方法であれば、以前と同様に毎月単位での支払いとなってきますので、一括して支払うのにくらべると、負担感は大幅に軽減されるといえます。こうしたタイプのローンについては、はじめに利用していた住宅ローンを取り扱っている金融機関が用意していることもありますので、他の金融機関に相談をする前に、いったんはもとの金融機関のローンプラザなどで相談をしてみるのもよいでしょう。
また、任意売却によって残っている住宅ローンを解消するという方法も、特に借金によって生活が苦しくなった場合などによく行われているもののひとつであるといえます。任意売却というのは、債権者が競売などの裁判所がかかわるような強制的な対抗手段に出る前に、あくまでも裁判所を通さない話し合いに応じてもらい、手持ちの不動産を売却することによって、残債の返済分に充てるというものです。残債の金額のほうが、任意売却によって得られた売却益の金額よりも大きければ、結局はまだ残債があることにかわりはないのですが、通常、任意売却という方法がとられる場合には、返済条件もかなりゆるやかなものにしてもらえる可能性が大きいといえます。
それというのも、ローンを借りた本人が自己破産などをしてしまえば、金融機関としては残りの金額がまったく返ってこない貸し倒れの状態となってしまいます。そのような最悪の事態になる前に、わずかでも貸したお金が戻ってきたほうが、金融機関としてはメリットになりますので、いままでに約束していた毎月の支払い条件を緩和して、返済金額や返済期間を無理のない範囲に設定しなおすことによって、少しずつでも返済をしてもらうというスタンスをとるわけです。